Perspectiva conversó con Oliver Leonowens, experto en urbanización y temas inmobiliarios, quien nos explica el potencial de Guatemala en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Leonowens, nos habla factores que pueden influir en la productividad de los proyectos.
René Saravia
El mundo inmobiliario esta compuesto por una gran diversidad de sectores, cada uno presenta particularidades y factores que determinan su éxito. En este sentido, conocer la visión de un experto en el tema, puede ayudarnos a comprender mejor uno de los sectores que presenta un crecimiento acelerado en Guatemala desde hace unos años.
En la siguiente entrevista Oliver Leonowens con experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios corporativos nos explica el escenario actual del sector, su transformación debido a la pandemia y las proyecciones ha futuro.
¿Cuál es el panorama actual de los proyectos inmobiliarios en Guatemala?
Es importante analizarlo desde la perspectiva del tipo de proyecto inmobiliario, ya que cada uno ha experimentado situaciones y afectaciones diferentes.
En el caso del segmento oficinas a raíz de la pandemia la absorción ha sido inferior respecto a los años anteriores, en algunos casos pausando el desarrollo de proyectos que estaban en planificación. La demanda ha cambiado con tendencia más a rentar que a comprar, absorbiendo más rápidamente metrajes pequeños, entre 60 a 80 m2.
En el caso de la vivienda con ticket menor a $200,000 y vivienda de primera necesidad están teniendo mayor aceptación en el mercado.
En el mercado de rentas de apartamentos se vio afectado al inicio de la pandemia, pero ahora se están volviendo a activar de una manera acelerada.
Muchas familias están invirtiendo en casas y condominios de segundo uso, y también la opción de “second homes”, es decir, casas de descanso en playa, lagos o construcción en terrenos para este fin, está teniendo un auge.
El sector que ha tenido un crecimiento considerable en el tema inmobiliario es el industrial y logístico. Las empresas están expandiendo sus servicios y productos, por tanto, requieren de espacios acorde a sus necesidades, por que están buscando nuevas ubicaciones, e instalaciones a su medida que les permita tener el óptimo funcionamiento en su operación.
Así también, los espacios de bodegas y almacenaje en la ciudad han tenido un movimiento intermedio y han representado una oportunidad para los desarrolladores. Su absorción actual es constante. Las bodegas y centros de logísticas atraen ahora la atención en casos de oficinas para unificar todo en un solo lugar donde les permitan desarrollar sus actividades de forma practica.
La pandemia provocó muchos cambios, en el sector inmobiliario ¿Qué transformaciones considera las más importantes?
Hay un aprendizaje para el sector inmobiliario, empezando por cambiar el paradigma de vender face to face, a vender on line. Los que contábamos con los recursos digitales necesarios nos adaptamos rápido, pero seguramente el que no tenía las herramientas, le fue más complejo.
En el tiempo de pandemia, a pesar de todo, se logro mantener y hasta incrementar el número de reuniones y nuevos contactos interesados en proyecto inmobiliarios, ya que la misma situación motivaba a las personas a informarse.
Por otra parte, la pandemia motivo a desarrollar protocolos de salud ocupacional más estrictos, esto requirió de hacer inversiones considerables.
También es importante como las personas ven la pandemia en lugar de verla como crisis la pueden ver como una oportunidad para inversiones inmobiliarias ya que estas siempre serán inversiones seguras debido a que adquiere un bien tangible. Por ejemplo, en Guatemala la baja en las tasas de intereses se mantiene en 1.75% lo que hace que los bienes raíces sean rentables en rendimientos futuros.
Guatemala siempre ha sido un mercado inmobiliario muy estable, los precios se mueven paralelo a la curva inflacionaria, sus movimientos no son tan representativos en comparación de países vecinos como México o EE.UU. donde los precios se pueden elevar hasta un 15% anual.
¿Cuál es el enfoque de las inmobiliarias dirigido a las nuevas generaciones?
Desarrollar alrededor de un “life style” por eso surgen los usos mixtos. La preferencia en rentas también se debe a los comportamientos de compra de las nuevas generaciones y su visión.
También adaptarse a las nuevas tendencias como lo que se mencionaba de las bodegas y centros de logísticas para poder ofrecer a los clientes según sus necesidades y así hacer los proyectos más atractivos y con valor.
¿Qué características debe cumplir un proyecto inmobiliario exitoso?
Primero, es importante pensar en hacer un plan de negocios que permita identificar cual es la vocación del terreno o propiedad, entender que hay en el sector, identificar qué necesidades tiene el mercado, analizar la lógica financiera.
Segundo, seleccionar el equipo correcto para planificar el proyecto, el equipo correcto para comercializar y ejecutar la obra.
Tercero, la parte legal en todo el proceso es de suma importancia.
Comprender que un proyecto inmobiliario debe ser asesorado y ejecutado por un equipo con experiencia, ya que intervienen diferentes disciplinas y esa coordinación requiere de un alto nivel de conocimiento y expertise para que todo se desarrolle con éxito.
Los sectores inmobiliarios siempre serán atractivos para inversionista ya que Guatemala cuenta con una estructura poblacional de desarrollo socioeconómico lo que significa que hay mucho que trabajar en el sector construcción.
¿Cuáles son los aspectos claves que los empresarios inmobiliarios deberían considerar para sacar un mejor beneficio rentable?
Depende, si no se tiene aún el terreno, entender cuál debe ser la ubicación ideal, así como realizar el negocio en el momento correcto, tomando en cuenta la plusvalía. Pensar en desarrollar con visión, más que de manera reactiva.
Y en el caso que ya se cuenta con una propiedad, es entender el “best and high use” del activo, y tomar en cuenta los pasos que mencione antes, hacer un plan de negocios que permita ver si la propiedad es de potencial desarrollo, aportación o venta.
¿Cómo visualiza el futuro de los proyectos inmobiliarios a nivel mundial y nacional?
Cada vez se está buscando desarrollar comunidades planeadas, masterplans. Es decir, ciudades ordenadas que permitan un mejor estilo de vida con todo cerca e integrado, comercio, oficinas, logístico, vivienda y médico.
Este tipo de desarrollos como los Masterplans atraen a las industrias y compañías para poner allí sus headquarters.
El enfoque en rentas es a nivel mundial y nacional.
El cambio a optimizar metros cuadrados para oficinas y vivienda.
